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Catasto, i tecnici propongono la riforma dal basso

j 69891 01Tutto da rifare il Catasto fabbricati. Lo ha affermato il presidente del Consiglio Nazionale dei geometri, Maurizio Savoncelli, intervenuto come rappresentante della Rete delle Professioni Tecniche (RPT) in audizione in Commissione parlamentare di vigilanza sull'anagrafe tributaria nell'ambito dell'indagine conoscitiva per la riforma della fiscalità immobiliare.
 
Secondo i tecnici, la riforma del Catasto deve integrarsi con gli obiettivi di sostenibilità e messa in sicurezza del territorio e, soprattutto, non deve essere calata dall’alto, ma portata avanti insieme a cittadini consapevoli.
 

Riforma del Catasto, Rpt: allinearsi al mercato

Il problema principale del Catasto dei fabbricati, ha sottolineato Savoncelli, è che non rappresenta più il reale valore degli immobili perché ancorato a norme vetuste del 1939 e ai valori attribuiti negli anni Novanta, in pieno boom economico.
 
È quindi necessaria una riforma dinamica, propone RPT, in grado di allineare il valore catastale degli immobili a quello di mercato, cogliendo le variazioni, come ad esempio la crisi immobiliare.
 
Ma non solo, perché la riforma del Catasto, sostiene Savoncelli, andrebbe inserita in una lettura aggiornata del territorio. L’idea è quella di legare il concetto di riforma del Catasto a quello della sicurezza urbana. Nella nuova banca dati ipotizzata da Savoncelli, oltre alla rendita catastale andrebbero infatti inseriti i dati sulla certificazione energetica e la classificazione sismica.

Fondamentale, ribadisce Savoncelli, è che nella riforma sia garantita l’invarianza di gettito, come era previsto nella legge delega presentata dalla precedente legislatura.
 

Riforma del Catasto, RPT: deve essere partecipata

Secondo Savoncelli, la revisione del Catasto è uno step fondamentale “in un momento storico in cui il mercato immobiliare ha bisogno di una scossa e di strumenti importanti, anche nell’ambito del percorso che dovrà essere affrontato dal nostro Paese di rigenerazione del tessuto urbano, delle città e delle periferie”.
 
Per modernizzare il sistema, a detta di Savoncelli, si può prendere spunto dalla digitalizzazione del catasto dei terreni. Il processo ha coinvolto cittadini e professionisti, rendendoli consapevoli e disponibili. Una modalità considerata utile, perché contribuisce a non percepire l’Agenzia delle entrate come un nemico.
 

La riforma arenata e le intenzioni dell’attuale Governo

L’attività per correggere le sperequazioni delle rendite utilizzando il metro quadrato, anziché il vano, come unità di consistenza per la determinazione del valore patrimoniale degli immobili è iniziata nel 2014.
 
Gli immobili non sarebbero più stati raggruppati in categorie e classi, ma in due tipologie di fabbricati: quelli ordinari e quelli speciali. Gli appartamenti sarebbero stati inseriti tutti nella categoria ordinaria O/1, mentre ville, immobili signorili e artistici avrebbero avuto una regolamentazione diversa.

Per consentire una valutazione più oggettiva, il valore degli immobili doveva essere determinato dalla superficie e non più dai vani. A ogni unità immobiliare sarebbe stata attribuita una rendita e un valore patrimoniale stimati in base alle reali caratteristiche dell’immobile e alla zona di appartenenza.

Queste norme non hanno mai visto la luce. Nel 2016, il Programma nazionale di riforma (PNR) ha inserito la riforma del Catasto e la revisione delle rendite catastali tra le priorità, assicurando che sarebbero state completate entro il 2018. Ma neanche questa è stata la volta buona. 

A ottobre 2018 il Governo giallo-verde non ha inserito la riforma del Catasto nella Nota di aggiornamento del DEF. Resta ora da capire se questa indagine conoscitiva in corso può portare ad una marcia indietro.

Contratto preliminare dal notaio per gli immobili in costruzione

notaioNuove regole per le compravendite di “immobili da costruire”, vale a dire i contratti aventi a oggetto il trasferimento di edifici (o loro porzioni) per la cui costruzione sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare oppure la cui costruzione «non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità».

Infatti, il Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza, recato dal decreto legislativo 12 gennaio 2019, n. 14, comporta alcune importanti innovazioni in questo delicato ambito, disciplinato dal Dlgs 20 giugno 2005, n. 122 il quale viene appunto modificato dal Codice della crisi d’impresa (articoli 389-391)

Queste nuove norme divengono applicabili (articolo 5, comma 1-ter, Dlgs 122/05) ai contratti aventi a oggetto “immobili da costruire” per i quali il relativo titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019 (vale a dire il trentesimo giorno successivo a quello di pubblicazione in Gazzetta ufficiale del Codice sulla crisi d’impresa che infatti è stata effettuata il 14 febbraio 2019: articolo 389, comma 1).

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Abusi edilizi, come riconoscerli e quantificarne l’entità

abusiQuando un manufatto edilizio, realizzato senza permessi, può evitare la condanna per abuso edilizio? In realtà, come spiegato dalla Cassazione con la sentenza 5821/2019, in pochissimi casi. Spesso si tenta di far passare l’opera come precaria o le irregolarità come lievi, ma ci sono diversi aspetti da tenere in considerazione.
Abusi edilizi, il caso

Nel caso preso in esame dalla Cassazione, in zona sismica e sottoposta a vincolo paesaggistico era stata realizzata una platea in conglomerato cementizio avente una superficie di circa 100 metri quadrati e tramezzature perimetrali in laterizio di lunghezza complessiva di 25 metri ed altezza variabile tra 1,80 e 3,10 metri.
 Secondo il responsabile, il manufatto aveva una natura precaria ed era stato costruito come ricovero temporaneo degli attrezzi necessari per i lavori in corso nell’immobile.
 Opere precarie o abusi edilizi?

La Cassazione ha respinto le motivazioni addotte dal responsabile che aveva realizzato l’intervento. I giudici hanno spiegato che gli interventi edilizi precari sono espressamente menzionati dall’articolo 6 del testo Unico dell’edilizia (Dpr 380/2001).  Si tratta di “opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni, previa comunicazione di avvio lavori all'amministrazione comunale”.
 L’opera precaria, si legge nella sentenza, non comporta effetti permanenti e definitivi sull'originario assetto del territorio tali da richiedere il preventivo rilascio di un titolo abilitativo.
 L'intervento precario deve necessariamente possedere alcune specifiche caratteristiche. Innanzitutto, la precarietà deve emergere da dati oggettivi, non da considerazioni personali sul periodo in cui chi ha realizzato l’opera intende utilizzarla. Non contano neanche le caratteristiche costruttive, i materiali impiegati e l'agevole amovibilità.
 I materiali impiegati possono però in certi casi rivelare le intenzioni di chi ha costruito il manufatto. Nel caso esaminato, ad esempio, l’utilizzo del conglomerato cementizio ha fatto desumere ai giudici la volontà di voler tenere in vita l’opera per un periodo indefinito.
 Secondo la Cassazione, per realizzare l’intervento sarebbe stato necessario richiedere il permesso di costruire.
 Abusi edilizi lievi o gravi?

Una volta chiarito che il manufatto era stato realizzato in modo abusivo, i giudici hanno spiegato quali elementi tenere in considerazione per determinare se si è di fronte ad una irregolarità lieve o grave.
 La consistenza dell’intervento abusivo, cioè tipologia di intervento, dimensioni e caratteristiche costruttive, costituisce solo uno dei parametri di valutazione utilizzabili ai fini della verifica della tenuità o della gravità dell’irregolarità commessa.
 I giudici hanno spiegato che ci sono altri elementi da tenere in considerazione, come ad esempio la destinazione dell'immobile, l'incidenza sul carico urbanistico, l'eventuale contrasto con gli strumenti urbanistici e l'impossibilità di sanatoria, il mancato rispetto di vincoli (idrogeologici, paesaggistici, ambientali, etc.), l'eventuale collegamento dell'opera abusiva con interventi preesistenti, il rispetto o meno di provvedimenti autoritativi emessi dall'amministrazione competente (ad esempio l'ordinanza di demolizione), la totale assenza di titolo abilitativo o il grado di difformità dallo stesso, le modalità di esecuzione dell'intervento, la contestuale violazione di più norme.
 Sulla base di queste valutazioni, l’abuso commesso è stato considerato grave e il responsabile è stato condannato al pagamento di una sanzione anche se nel frattempo aveva demolito l’opera.



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